Loạn phân lô bán nền núp bóng farmstay

 

Loạn phân lô bán nền núp bóng farmstay

Nhiều dự án đã “lột xác” sang mô hình farmstay để hút nhà đầu tư và khách hàng. Ảnh: Cao Nguyên

Mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay) nở rộ với nhiều phiên bản mới, nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh. Đặc biệt hiện nay tại một số địa phương xuất hiện tình trạng biến tướng mô hình này. Một số chủ đầu tư đua nhau phát triển dự án bất động sản (BĐS) farmstay, tự phân lô, bán nền theo kiểu góp vốn đầu tư. Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.Hồ Chí Minh (HoREA) kiến nghị Chính phủ chỉ đạo thực hiện nghiêm quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai, không cho phép tách thửa đối với các loại đất không phải “đất ở” để quản lý mô hình farmstay.

Nở rộ mô hình farmstay

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành liên quan báo cáo và kiến nghị về mô hình khu du lịch trải nghiệm nông thôn - farmstay. Ông Châu nhấn mạnh nếu là dự án khu du lịch trải nghiệm nông thôn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hoạt động kinh doanh du lịch là điều bình thường. Còn nếu tổ chức, cá nhân tự ý phân lô đất nông nghiệp, đất rừng để xây dựng trái phép các cơ sở lưu trú du lịch và hoạt động kinh doanh du lịch dạng “farmstay” mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt dự án, chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất thương mại, dịch vụ, cần phải được chấn chỉnh, xử lý kịp thời.

Một nhà đầu tư BĐS lâu năm ở Hà Nội chia sẻ, farmstay là mô hình trang trại nghỉ dưỡng mới xuất hiện trên thị trường vài năm trở lại đây. Mô hình này được giới đầu tư BĐS giải nghĩa là sự kết hợp giữa farm (nông trại) và homestay (khu lưu trú địa phương). Trước đây thị trường chủ yếu là các cá nhân, doanh nghiệp mua đất vườn rồi tự đầu tư farmstay theo hướng du lịch nông nghiệp trang trại kết hợp nghỉ dưỡng. Thế nhưng gần đây, farmstay lại biến hình theo hướng nhiều doanh nghiệp BĐS thu gom đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp… rồi bán lại kiếm lời.

Chúng tôi liên hệ với một số điện thoại sau khi tìm kiếm “thuê farmstay” trên mạng, một nữ nhân viên bốc máy hướng dẫn cho chúng tôi và mời chào để hợp tác được đầu tư. “Hiện nay mô hình farmstay được rất nhiều người ưa chuộng. Nếu thực sự cần thì sẽ có người đưa đi khảo sát. Tại Dân Hòa, Kỳ Sơn, Hòa Bình đang được triển khai rất nhiều. Bên em là quy trình khép kín, có bán farmstay, có bán khu biệt thự nghỉ dưỡng. Sau đó thuê lại của khách đã mua rồi cho thuê khách lẻ”, người này nói.

Hay tiếp tục gọi vào số điện thoại người chào bán đất ở TP.Bảo Lộc (Lâm Đồng) với giá hấp dẫn chỉ 390 triệu đồng/lô 150m2. Nhân viên môi giới hào hứng quảng cáo: “Lợi nhuận cho thuê đến 50 triệu đồng/năm trong 10 năm, mỗi năm được 15 đêm nghỉ dưỡng. Chủ đầu tư cam kết nếu không hỗ trợ làm sổ đỏ được sẽ mua lại cao hơn giá ban đầu. Với số tiền đầu tư như vậy thì hiện nay trên thị trường không thể có”.

Lỗ hổng pháp lý, rủi ro cho người mua

Trao đổi với Lao Động, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, giống như các sản phẩm BĐS mới như condotel, officetel… lúc mới ra đời đều chưa được pháp luật công nhận thì farmstay cũng vậy. Tuy nhiên, condotel còn có một số cơ sở pháp lý hoàn chỉnh vì nằm trong tổng thể dự án du lịch nghỉ dưỡng. Trong khi đó, pháp lý các dự án farmstay khá lỏng lẻo vì đa phần là đất hỗn hợp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, không được công nhận là mô hình du lịch nghỉ dưỡng nên rất khó để được tách, cấp sổ.

Theo ông Hiếu, các chủ đầu tư farmstay thường đưa ra cam kết lợi nhuận cao để hút khách nhưng thực tế làm được hay không thì chưa rõ. Với hợp đồng góp vốn, rủi ro đã được đẩy về phía người mua. Trong trường hợp dự án pháp lý không rõ ràng, đất nằm trong quy hoạch, không được cấp phép làm du lịch nghỉ dưỡng thì coi như người mua mất trắng.

Vị chuyên gia này cảnh báo, người mua không nên ký hợp đồng góp vốn vào những nhà, đất bất ổn về pháp lý. Khi muốn mua bán, khách hàng phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hồ sơ pháp lý dự án. Đồng thời, liên hệ chính quyền địa phương để hỏi về quy hoạch, pháp lý của dự án, lô đất đó.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Bùi Đình Ứng (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) đánh giá, mục đích sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp là trồng nông sản, trồng rừng, trong khi farmstay có cả lưu trú, kho bãi, xưởng chế biến và diện tích thương mại… Vì vậy, nếu là dự án farmstay đúng nghĩa, buộc phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, phê duyệt.

Theo vị luật sư này, thời hạn sử dụng đất của đất nông nghiệp, lâm nghiệp chỉ là 50 năm và rất khó chuyển đổi thành đất ở, đất trồng cây lâu năm, nghĩa là rất khó để làm sổ đỏ. “Các dự án farmstay chủ yếu chỉ có hợp đồng và cam kết thời hạn làm được sổ, nhưng không có gì chắc chắn, cũng không thể có sổ đỏ riêng cho từng chủ sở hữu. Các nhà đầu tư cần cẩn trọng, nghiên cứu kỹ trước khi xuống tiền đầu tư vào mô hình này”, luật sư Ứng phân tích.

Thủ tướng yêu cầu quản lý mô hình farmstay nở rộ

Văn phòng Chính phủ vừa có văn bản truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc, yêu cầu xử lý một số thông tin phản ánh về hoạt động của mô hình du lịch kết hợp trang trại nghỉ dưỡng (farmstay).

Mô hình farmstay nở rộ với nhiều hình thức mới nhưng vẫn chưa có khung pháp lý điều chỉnh và phần lớn các dự án có nguồn gốc đất nông nghiệp, lâm nghiệp, thậm chí là đất lấn chiếm. Thủ tướng yêu cầu các bộ VHTTDL, TNMT, NNPTNT, Xây dựng căn cứ chức năng, nhiệm vụ được giao nghiên cứu, có giải pháp quản lý phù hợp.

CAO NGUYÊN